Thủ tục xin phê duyệt phá dỡ nhà: hướng dẫn chi tiết 2025

Phá dỡ nhà không chỉ là một hoạt động vật lý đơn thuần, mà còn liên quan đến nhiều quy định pháp lý nghiêm ngặt và trách nhiệm xã hội. Vì vậy, nếu bạn đang có kế hoạch phá dỡ công trình nhà ở, việc thực hiện đúng thủ tục xin phê duyệt phá dỡ nhà sẽ là bước đầu quan trọng nhất giúp bạn tránh rủi ro pháp lý, đảm bảo an toàn và tiết kiệm chi phí.

Cơ sở pháp lý liên quan đến thủ tục phá dỡ nhà

Để thực hiện đúng thủ tục xin phê duyệt phá dỡ nhà, bạn cần tham khảo các văn bản pháp luật sau:

• Luật Xây dựng 2014, Điều 118 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020): Quy định rõ về điều kiện, trình tự và thẩm quyền cấp phép phá dỡ công trình.
• Luật Nhà ở 2023: Nêu trách nhiệm của chủ sở hữu nhà ở trong việc phá dỡ công trình cũ để xây dựng mới hoặc đảm bảo an toàn công trình lân cận.
• Nghị định 06/2021/NĐ-CP và Nghị định 48/2023/NĐ-CP: Hướng dẫn chi tiết về quản lý chất lượng, an toàn công trình trong quá trình thi công và phá dỡ.
• Thông tư 03/2021/TT-BXD: Cung cấp hướng dẫn kỹ thuật, trình tự phá dỡ, quy trình đảm bảo an toàn lao động và môi trường trong thi công phá dỡ.

Khi nào cần xin phép phá dỡ nhà?

Bạn cần tiến hành thủ tục xin phép phá dỡ nhà trong các trường hợp sau:

• Khi có kế hoạch cải tạo hoặc xây dựng lại công trình mới trên nền nhà cũ.
• Nhà ở đã xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sụp đổ, gây nguy hiểm cho người sử dụng hoặc các công trình lân cận.
• Phá dỡ nhà theo quyết định cưỡng chế của cơ quan có thẩm quyền (do vi phạm xây dựng, quy hoạch…).

Lưu ý: Việc thi công phá dỡ cần tuân thủ quy định về thời gian hoạt động, tránh gây ảnh hưởng đến sinh hoạt của cộng đồng xung quanh. Cụ thể, không được thi công vào giờ nghỉ trưa hoặc ban đêm, trừ khi có lý do chính đáng và được phép từ cơ quan chức năng.

Hồ sơ xin phê duyệt phá dỡ nhà gồm những gì?

Để được cơ quan có thẩm quyền cấp phép phá dỡ nhà, bạn cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:

• Đơn xin phép phá dỡ: Sử dụng mẫu đơn theo quy định của cơ quan quản lý xây dựng.
• Phương án phá dỡ chi tiết: Bao gồm kế hoạch thực hiện và chứng chỉ đảm bảo an toàn, kỹ thuật do đơn vị chuyên môn cung cấp.
• Quyết định phá dỡ của chủ đầu tư: Nếu việc phá dỡ nằm trong dự án có chủ đầu tư thì cần đính kèm văn bản quyết định cụ thể.
• Giấy đăng ký kinh doanh của đơn vị phá dỡ: Chứng minh năng lực pháp lý và ngành nghề có liên quan đến phá dỡ công trình.
• Dự toán chi phí và cam kết an toàn: Gồm bảng dự toán kinh phí, kèm theo văn bản cam kết đảm bảo an toàn trong suốt quá trình thi công.
• Hồ sơ kỹ thuật hiện trạng: Bao gồm bản vẽ hiện trạng công trình, hình ảnh thực tế và bản vẽ minh họa cho phương án phá dỡ.

Quy trình xin phê duyệt phá dỡ nhà

Để xin phép phá dỡ nhà đúng quy định, bạn cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơChuẩn bị đầy đủ và chính xác các giấy tờ theo danh mục đã quy định, đảm bảo không thiếu sót để tránh bị yêu cầu bổ sung.

Bước 2: Nộp hồ sơTùy vào quy mô công trình, hồ sơ sẽ được nộp tại:

• UBND cấp phường/xã: nếu công trình là nhà cấp 4 hoặc quy mô nhỏ.
• UBND quận/huyện hoặc Sở Xây dựng: nếu công trình có quy mô lớn hơn hoặc thuộc khu vực đô thị trọng điểm.

Bước 3: Thẩm định hồ sơCơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét tính hợp lệ của hồ sơ và phương án phá dỡ trong vòng 5-7 ngày làm việc.

Bước 4: Nhận kết quả xử lý hồ sơNếu hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ được cấp giấy phép phá dỡ. Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc chưa đạt yêu cầu, cơ quan chức năng sẽ có văn bản hướng dẫn bổ sung cụ thể.

Sau khi được cấp phép phá dỡ nhà, cần làm gì?

Sau khi nhận được giấy phép phá dỡ từ cơ quan chức năng, bạn cần triển khai các bước sau một cách nghiêm túc để đảm bảo an toàn và đúng quy định:

• Lập biện pháp kỹ thuật phá dỡ: Thiết lập phương án thi công chi tiết, có chữ ký của kỹ sư phụ trách, kèm kế hoạch giám sát an toàn lao động và bảo vệ môi trường trong suốt quá trình thi công.
• Thực hiện thi công phá dỡ: Đơn vị thi công cần lắp đặt đầy đủ hệ thống rào chắn, biển cảnh báo xung quanh khu vực phá dỡ. Đồng thời, cần quán triệt nhân sự tuân thủ các biện pháp an toàn, tránh gây ảnh hưởng đến khu vực lân cận.
• Giám sát và nghiệm thu sau phá dỡ: Sau khi công trình được phá dỡ, cần kiểm tra và nghiệm thu kỹ lưỡng hiện trạng phần móng, tường liên kề và các hệ thống hạ tầng như điện, nước, thoát nước để đảm bảo không gây ảnh hưởng đến các công trình lân cận hoặc hệ thống kỹ thuật chung.

Trách nhiệm của các bên liên quan khi phá dỡ nhà

Trong quá trình phá dỡ nhà, các bên liên quan cần thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình để đảm bảo tuân thủ pháp luật và an toàn xã hội:

• Chủ đầu tư: Có trách nhiệm lập và nộp hồ sơ xin phép phá dỡ, cam kết thực hiện đúng quy trình, và chịu trách nhiệm pháp lý nếu xảy ra sai phạm hoặc sự cố liên quan đến công trình.
• Đơn vị phá dỡ: Phải thực hiện phá dỡ đúng phương án kỹ thuật đã được phê duyệt, đảm bảo an toàn lao động, không gây ảnh hưởng đến các công trình lân cận, đồng thời tổ chức thu gom và xử lý chất thải xây dựng đúng quy định.
• Cơ quan chính quyền: Giữ vai trò giám sát quá trình phá dỡ, kịp thời xử lý các hành vi vi phạm nếu có, và đảm bảo rằng công trình phá dỡ tuân thủ quy hoạch xây dựng tại địa phương.

Câu hỏi thường gặp về thủ tục xin phê duyệt phá dỡ nhà (FAQ)

Thời gian nào được phép thi công phá dỡ?

Thời gian cho phép thi công là từ 6h đến 12h và từ 13h30 đến 17h hàng ngày. Tuyệt đối không thi công từ 22h đến 5h sáng hôm sau để tránh gây ảnh hưởng đến cộng đồng dân cư.

Thời gian xử lý hồ sơ xin phép phá dỡ mất bao lâu?

Trung bình, cơ quan chức năng sẽ xử lý và cấp phép phá dỡ trong vòng từ 5 đến 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Khi thuê nhà, nếu muốn phá dỡ thì có cần báo trước không?

Có. Trường hợp phá dỡ nhà thuê, cần thông báo trước cho chủ nhà hoặc các bên liên quan tối thiểu 90 ngày, nhằm đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên.

Có trường hợp nào được miễn giấy phép phá dỡ không?

Có. Các công trình là nhà cấp 4 ở khu vực nông thôn, không nằm trong quy hoạch xây dựng, sẽ được miễn giấy phép phá dỡ theo quy định của pháp luật hiện hành.

Thủ tục xin phê duyệt phá dỡ nhà tuy có vẻ phức tạp, nhưng nếu bạn nắm rõ các quy định pháp luật và tuân thủ đúng quy trình thì hoàn toàn có thể thực hiện một cách dễ dàng. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, tuân thủ quy định và lựa chọn đơn vị phá dỡ chuyên nghiệp sẽ giúp bạn thực hiện việc phá dỡ an toàn, tiết kiệm và tạo nền tảng vững chắc cho quá trình xây dựng mới. Hãy thực hiện thủ tục xin phê duyệt phá dỡ nhà một cách bài bản để đảm bảo an toàn, tiết kiệm và hợp pháp.